地王是怎样炼成的 房价是如何发疯的？
昨天，我们委托天大和中财两位朋友处理的北京东四环、天津水上附近两套商品房最终被河南、山西籍投资者买走。两套房子的税后转让价大大超出了我们的“底价”，分别达到14900、16500元/平米，爱人连呼“发财了”，“太意外了”。
然而，两位青年学者却不以为然，他们认为，扣除物价因素和市场变化，实际我们没赚什么钱。而真正发了大财的，是政府和地产商：“你们赚到的是经济泡沫，普通北京人、天津人根本买不起”。
两位“大经济学家”的观点令我们大吃一惊，然而，他们随后的解读更令我们目瞪口呆。
“地王”是这样炼成的
2008年下半年以来，与经济陷入低谷，市场委靡不振形成鲜明对比的是，“地王”却成了醒目的关键词。而近期蜂拥而出并不断创造纪录的“刘文彩”让人怀疑房地产商是不是疯了。两位朋友笑道：“地产商们没疯，是老百姓傻了”。
他们解释说，大家认为“地王”是疯子者多半不了解中国房地产市场行情，将房、地、产混为一谈所致。
据介绍，我国房地产市场是由政府（卖地皮的“卖方市场”）、地产商（倒地皮的“倒爷”）、开发商（修房子的“低端市场”）、买房者（上供的“买方市场”）、监管机构（通吃的“赌场老板”）构成。在这个表面与世界“接轨”的链条中，只赚不赔的除了政府，还有地产商，风险最高的是开发商，而老百姓，不论出让土地的还是买房的，都是只赔不赚的倒霉蛋。
政府“旱涝保收”很容易理解，地产商稳赚不赔，开发商还有风险就让我们难以理解了。
金融危机以前，由于紧缩政策和对国企、上市公司的控制，各地的“地王”与现在的“地主”有着本质的区别。金融危机后，国家投入了大量资金，大幅放宽了金融限制。半年多来，除国家投入的4万多亿，来自银行的贷款已近20万亿。这些钱除基础建设外，半数以上未到真正的经济建设所需，而是流进了股市和楼市，这就是地王们的“财源”。
不论国家投入还是银行贷款，首先获得、获得最多的都是以央企和国有上市公司，真正支撑国计民生，最需要资金支持的中小企业根本拿不到。据介绍，国家投入的4万亿中，至少85%在国有企业。而银行贷款中，80%以上集中在国企和上市公司：“很多央企随便弄个报告，就能将钱成车地拉回家”。很显然，不论国企还是恒大上市公司，最不缺的就是钱。
“不差钱”后，很多企业或机构并未将资金用于真正的生产建设，而是“到市场上赌一把”，就是将“投资”变成“投机”。在中国，现实的投机有三种方式，一是赌博，二是炒股，二是炒楼。很显然，央企和上市公司再胆大妄为，也不可能去玩赌博。而作为上市公司，它们更清楚“股市有风险，入市须谨慎”，更何况是摧枯拉朽的“粪土时代”。自然地，大家的目光都盯上了“房子”。
这些国企和上市公司通常不会去修房子，更不可能做房子买卖。在房地产市场中，最容易出手、最容易控制也最容易赚钱的是地皮。于是，“地王”就出现了。
很多人都算过，绝大多数地王拿到的地皮都数倍甚至数十倍于政府招标价，不论如何开发，要么卖不出去，要么赔钱赚吆喝。明知不可为而为之，央企和上市公司疯了？
其实不然，上市公司眼睛都不眨一下地“只管举牌，不管价格”并非神经病，而是“心中有数”。
上市公司不论以什么样的“天价”获得地块，都会变成其资产。这些“地王”资产迅速会被计算成“市值”，通常会被抬高价格20-50%发行股票。股票转移到股东或股民身上，上市公司“融资”成功的同时，不论这块地皮未来的命运如何，央企和上市公司就已经大钱在手了。而风险，70%转嫁到了股民身上，30在金融机构身上。
上市公司如此“不计代价”成为“地王”，甚至主动抬高价格的根本原因在于它的利益决定于地皮总价，既总价越高，它从股市上获得的利益就越大。比如一块地皮价格是1亿元，那么，它从股市上所能获得的利益就不会超过5000万。如果一块地皮的总价是10亿，那么它所获得的利益就不会低于3亿元。如果是30亿，则不会低于10亿元。也就是说，对上市公司而言，地价越高越好。
上市公司并不会满足于这个“地王”的有限利益，天价拿到地皮后，它们会利用各种舆论将地皮吹上天，为其规划出一个宏伟、美妙的“蓝图”，从股市上获取更大的利益的同时，勾引真正的开发商前来买地或“共同开发”，争取进一步获利。
很多人想不通，面对“根本不可能”的天价，面对上市公司主动成倍抬高的地价，能逃得过监管吗，政府是瞎子吗？
地方政府不是傻子，也不是瞎子，它们很明白，也看得清清楚楚。但是，至今没有任何地方政府阻止上市公司和央企高价拿地的真正原因有三个：一是这些公司都是“一手拿地，一手交钱”，绝不拖欠；二是这些公司都有着异乎寻常的背景，既能让政府在巨大的利益面前装聋作哑，也能通过左右普通开发商的“银根子”令其服服贴贴；三是这些上市公司可以使一方地价空前繁荣，“土地财政”最大化。
国家投入的4万亿资金，政府信贷的8万多亿资金有多少用在经济和社会建设上，有多少流进了楼市和股市，唯一能说清楚的，就是地方政府。
具体操作，我就不在此?嗦了。
房价是这样飞天的？
与普通人将目前大城市，尤其是特大型城市高不可攀的房价归罪于开发商。实际上，真正使楼价发疯的不是开发商，而是这些投机商的兴风作浪__当然，这里面也有开发商中的上市公司。
据介绍，国内历次房价疯涨没有一次是开发商引发的，全部是以央企、大型国有企业为主的上市公司推动的。2007-2008年天津70亿的“星耀五洲”中的中投信托、成都82亿信和、重庆25.3亿恒大等“地王”和这次北京“地王”中信，均不例外。
上市公司投机房地产除了依托令房地产商望尘莫及的资金迅速抬高门槛，将多数开发商挡在土地市场之外外，首先是在自己所选定的地块周围甚至整个城市大肆出击，疯狂哄抬土地价格，从而为自己确立更高的“地王”价格、获取更大的投机利益：历次房价疯涨中，首先发疯的都是地价，每次地价发疯的始作踊者都是上市公司。
所谓“地高一尺，楼高一丈”。地价的大幅上扬必然带来楼价的进一步上升。在这个发疯的过程中，受害者除了老百姓，还有普通开发商：开发商不得不面对更高的地价，冷清的楼市，承受破产的危机。而最底层的老百姓就剩下为所有利益者买单的份了。
去年以来，不断有开发商叫苦甚至要学习“猪坚强”，为此招来全国性的讨伐，多数人认为房产商是“得了便宜还卖乖”。长期研究房地产市场的朋友们认为，包括任志强、潘石屹在内的言辞都没有问题，是事实。因为地价不是开发商决定的，而是由上市公司和地方政府垄断的。恒大地产许家印呼吁抑制房价上涨是为全民考虑。
目前国内房价上升速度最快的是天津。去年底，天津市中心城区的均价低于7000元/平米，现在，市内六区的均价已突破11500元，中心区达到20000元以上，连远郊区县也接近了7000元。据介绍，今年以来，在十余家央企和上市公司的“努力”下，天津市地价逆市提高了30%以上，“地王”层出不穷，天津楼市涨声一片。
在京、津楼市的“涨声”中，不少开发商开始捂盘，二手房主开始观望，只等楼价“一飞冲天”。同时，受各大上市公司和央企影响颇深的各大媒体集体齐唱“楼市赞歌”：2010年北京五环以内均价将突破2万元，四环以内突破3万元，北京将进入“3万时代”；天津2010年楼市均价将突破15000元，中心区突破2.5万元，天津进入“万元时代”。
在高调的赞歌中，受投机商买断的中外学者尤其显眼：北京楼市还可以涨20年，达到现在的5倍以上。天津楼市还可以涨30年，达到现在的10倍！
在投机商眼里，房价“没有最高，只有更高”。
房价还能“回归理性”吗？
朋友们的观点是，除非地方政府、银行、房地产商三者集体倒下或其中一方崩溃，否则，中国的房价还会一路涨下去。
多数学者认为，房价终究是要回归理性的，即每平米价格固定在人均年收入的1/7-10.同时，楼市是否回归理性的唯一决定者是地方政府。两位青年学者对此均不认同，他们认为，只要现行土地政策、金融政策、法律制度不彻底改变，中国楼市就永无回头路。
他们认为，中国土地市场上的普遍投机，在投机基础上的价格泛滥正是政府无视垄断、利欲熏心和放弃金融监管、货币政策过度倾斜的结果。
据介绍，包括京、津、沪在内的多数“地王”均处于闲置状态，根本没有开发。而按照国家规定，土地闲置1年以上将处以20%转让价的罚款，闲置2年以上将无偿收回。但至今全国没有任何一个闲置2-5年的“地王”受到任何处罚，甚至有地方政府主动为“地王”提供“保护”，蒙骗国家。
与保护和蒙骗相比，更多地王玩的是文字游戏：一平米是开发，100万平米也是开发。他们认为，目前我国房地产市场监管的法律法规极不健全，是空洞的、不具备监管效力的。
目前大批上市公司携巨额国家资金和“热钱”投机楼市的结果必然彻底将房地产市场切割成“地产”和“房市”两部分，迅速形成土地被上市公司垄断，从而不断推高地价，引导楼市跌入黑洞。
与央企和上市公司相比，造成中国楼市从寒冬一步跨入炎炎夏日的最大推手是各地方政府、银行及其最坚定的战略同盟房地产商。据介绍，去年底以来，国内所有地方都松开了银根，开放了第二套房限制和二手房限制，非常规地放开了开发商的限制，从而引发了波及全国的房地产投机热潮和房价上涨恐慌。这正是我国房地产商盼望了很多年的“春天”。然而，我们的管理者们可能并未意识到，我们今天的行为与美国“次贷危机”的根源一模一样。
我国历次房价疯涨的罪魁祸首都是地方政府，在这一点上，可谓“天下乌鸦一般黑”。
17号中国银监会主席刘明康“紧缩银根”的表态已在北京、天津楼市引发了不小反应，但二位学者认为，与历次极不正常的房价疯狂时的表态一样，都是“雷声大，雨点小”：“即使真有效，也太晚了”。
中国“房托”中，外资“热钱”已成为一支不可忽视的重要力量。据官方公布的数据，今年上半年，我国贸易顺差只有500亿美元，而外汇储备却增加了近1600亿美元，意即仅上半年就有近1万亿人民币的热钱涌入。其中，70-75%在楼市，25-30%在股市。
讨论地方政府、金融监管、资本市场等容易飞来横祸，故不再深入。总之，各级政府如不洗心革面，资本市场如不迅速规范，央企和大型国企如不被禁止投机，房价就会一路涨下去，最终土崩瓦解。
