恒大地产借东风直冲房地产宝座

   恒大地产的财务状况稳健，而且IPO最后冲刺根本就“不缺钱”。目前，恒大的现金储备总额达到100亿以上，可动用但尚未提取的银行融资共104亿元，其资产总值更是达到了481亿元，资金实力可谓“财大气粗”。

　　据消息人士透露，恒大此次上市主是利用资本市场平台实现新的跨越，正是因为其财大气粗的资金底气，由于上市定价太便宜，恒大在本次招股中，显然缩减了发售股量。  

　　截至2009年12月31日，撇除投资物业重估的股东应占预测综合纯利为4.17亿人民币，投资物业重估后的股东应占预测综合纯利为10.33亿人民币，以每股3元计算，2009年预测市盈率为38.9倍，若以每股4元计算，则为51.9倍。

　　恒大资产结构合理，明年售楼收入将爆增到410亿元

　　据港媒报道，目前恒大总资产364.5 亿元，负债总额274.4 亿元，资产负债率为75.2%。2009年上半年，恒大实现净利润5亿元，与2008年同期的8.6亿元相比下降41%；收入16.35 亿元，与2008年同期的25.25亿元相比下降35.2%。

　　2009 年上半年，恒大销售成本10.89亿元，占期内总收入的66.6%；毛利率达33.4%，与2008年同期的37.2%相比有所下滑。但接近恒大上市的人士认为，其75%的负债率等数据，“随着公司上市，很快都会优化的”。

　　而高盛最新预测，恒大2010年的营业额将爆增到410亿元，盈利将达到77亿元，较今年预测盈利10亿元暴涨7.7倍。

　　在众所关注的房地产企业现金流方面，许家印恒大截至今年年中未偿还的银行及其他借款为101.72亿元，截至今年三季度末为145.66亿元。其中，非流动负债的即期借款年中为58.39亿元，三季度末为58.85亿元。同时，恒大地产应付账款累计51.22亿元，高出2008年全年的44.6亿元。

　　恒大解释称，借款增加主要由于新开发项目及收购土地储备，其借款利率已经由年中的10.16厘降到9.08厘。此外，其全部未偿还借款均以土地使用权、投资物业等作为抵押。

　　恒大市值达千亿，有望成为内房股的状元星

　　作为近期赴港上市的四支内房股的姣姣者，恒大地产已经成为众多投资者所青睐的投资对象，同时也引发恒大到底市值能够达到多少的疑问。

　　招股资料显示，许家印初步计划出售总股本的15%，融资10亿美元左右。由此计算，公司市值将达520亿，成为在港上市内地民营房企之首。但从目前恒大的招股数量来看，较早前传出占发行总量的15%还要低，目前只占发行总量的10.8%。而10亿的融资金额或是上限。由于出售股份减少，恒大市值估计更高。消息人士预计，由于恒大上市定价会有所让利，随着股价的上涨，恒大上市市值冲刺千亿应该没问题。

　　另外，从今年前三季度来看，恒大正显示出强大的发展势头。最新报告显示，今年第三季度恒大分别夺得销售额、销售面积等五项强势指标冠军，显然，按恒大目前的发展势头，撼动冲刺千亿也只是时间的问题。

　　“销售额从238亿元到350亿元再到500亿元，这是一个很大的跨越，任务非常艰巨。如果我们实现了恒大的成功上市，那么我们又会出现一次更大的跨越。”2009年年中，经历了两个寒冬之后恒大董事局主席许家印在内部讲话中表示，恒大要“稳健经营、再攀高峰”。

　　445元的土地成本，满足未来五年内的土地储备

　　自恒大招股书出台伊始，媒体最先关注的就是其披露的每平方米445元的平均土地成本。恒大称招股书显示，“我们是中国众多地产开发商中，拥有最大土地储备的开发商，我们的土地品质高、成本低，总建筑面积约达5120万平方米，平均土地成本为每平方米约人民币445元”，“我们是中国所有地产开发商之中，覆盖最多省会或直辖市的开发商。于2009年9月30日，我们共有54个房地产项目，其中超过83%位于直辖市和省会城市的城区”。

　　类似在香港上市的碧桂园，恒大也将“拿地”放在重中之重。按照恒大所言每年在建面积约1500万平方米计算，其目前的土地储备将足够未来3年开发所需。预计每年的在建面积维持在1500万平方米左右。截止9月30人，恒大共有约4190万平方米的建筑面积正在开发中，其中1710万平方米目前已获得施工许可证。

　　有市场分析人士指出，过硬的土地储备以及进取的拓展策略，将使得许家印恒大地产在上市后还将一路持续走红，建议看好恒大。