投资机构看好恒大上市紧随大势
这是一个传奇的企业，短短十年不到的时间，成就了中国地产界的一个数百亿帝国；这也是一个受争议的企业，她以“地王”身份和海外资本市场的首次公开接触未果，被媒体推到了风口浪尖上；这更是一个神秘的企业，她究竟怎样执华南楼市牛耳？又为何被如此多的迷雾缠绕？
今天，抛开崇拜抑或成见，我们一起揭开，恒大真相。
本报记者柯鹏于兵兵2008-7-7
编者按：自古以来，冒险者可能功亏一篑，也有望书写传奇。恒大地产逆风远航，掌舵人许家印是否可以复制哥伦布的那种发现新大陆的传奇？这是一个谜。
2006年至今，恒大地产土地储备增加6倍，三轮私募融得18余亿美金，在全国22个城市展开急行军式房地产开发。但如今，恒大的确处于一个不进则退的关口。一个开发商的飞跃式发展，在短短两年里划出了一道值得我们探索的曲线。
今年以来，全球资本市场低迷。3月，手握4578万平方米土地储备的中国内地“地王”恒大地产100—150亿港元IPO计划宣告搁置，房地产业“百日剧变”的恐慌由此蔓延。但就在近日，据香港消息，恒大第三轮全球私募完成，金额高达6亿美元，包括美林证券、德意志银行、科威特投资局、新世界发展郑裕彤等入股恒大，许家印找到了同盟军。
有人认为恒大的全国扩张生不逢时，但不可否认，生不逢时却靠内力与韧性渡过险情者众。“我手里有好东西，这个是我目前最大的信心与筹码。”直面上海证券报记者的许家印，如是说。
至今，恒大留给市场的仅仅是个模糊的背影和众多的谜题：恒大IPO暂时搁置的内幕究竟为何？许家印手中到底有怎样的筹码去赢得国际资本大鳄的青睐？新一轮50亿元的私募是否已解恒大资金之渴？未来众多地产项目有无卖地、折售的可能？许家印眼中的中国楼市，风险与机会又在哪里？
近日，上海证券报记者亲赴广州等地，深度破解恒大密码。神秘的恒大和五年来从未接受媒体独家专访的恒大创始人许家印，终于走向前台。
走近位于广州市金沙洲住宅新区的恒大御景半岛，富贵之气扑面而来：华南开发商惯用的大手笔园林、雕塑、水景在天然山体与珠江上游间围拢出一个占地58万平方米的豪华住宅区，一条长达2.8公里的私家环岛山路花草蔓延，现代派高层公寓弧形排开，欧式别墅群有序错落，气派非凡。
“这样的小区在上海浦东几乎找不到同等档次。”一位上海房地产销售界人士感叹。而此时，根据御景半岛销售人员的介绍，6月28日刚刚开盘的二期公寓毛坯均价8000元/平方米。一个可比的数据是，在去年10月1日开盘时，加3000装修标准的恒大御景半岛最高单价摸至1.4万—1.5万/平方米。
短短一年多时间，这个标志着恒大向高端物业“华丽转身”的战略项目，随着大势调价近3成。
恒大楼盘的调价与宏观大势密切相关，但不能不让人联想，是否也与恒大自身有关？这一切，要从并不久远的恒大IPO说起。
2004年前，恒大地产偏居华南一隅的地方开发企业，土地储备不足600万平方米，以建小面积、低成本、低利润的中低端产品见长，并已跻身广东楼市“五虎”。
2004年开始，恒大掌门人许家印思变，恒大上市之念自那时开始酝酿，由此引发了一场震惊当今楼市的“恒大式扩张”。
许家印精心布局的全国战略与上市计划其实并不复杂，其思路包括四步内容：培养队伍、打造品牌、寻找土地，同时找钱。
2004年，许家印将层层筛选出的第一批68人精英团队分派至全国10余个城市。在武汉、重庆、成都、沈阳等地，这些市场精英的首要任务是对当地的土地市场展开调研，以寻找可以收入囊中的土地项目。“拿地不是一时冲动，它需要一个漫长的考察与谈判期，等到2007年前后，土地储备版图基本形成，恒大的上市之路也才步入正轨。”一位接近恒大的人士介绍。
整个2007年，中国楼市接二连三被恒大的消息覆盖，同时并行的是两轮私募的完成。2006年底，恒大以8.29亿拿下武汉当时的“地王”，即目前的武汉恒大华府；去年8月，恒大开出25.3亿元竞得重庆科技学院项目，被市场称为天价；去年10月，恒大与穗华投资有限公司(香港)签订股权转让协议，计划以14亿元收购上海源深路1号土地项目公司100%股权；到今年初，恒大以41亿元高价拿到广州绢麻厂地块，晋升广州新“地王”……
到2008年3月，恒大香港IPO招股说明书介绍，其土地储备已经高达4578万平方米，短短两年时间暴增近6倍。
根据土地出让和股权转让相关规定，无论是土地出让金还是股权购买款都有相应的分期付款制度，这成为恒大运用杠杆原理操作资金链的关键。“我们确实是先融钱再拿地。”许家印说，但显然，和很多开发商们一样，许家印走了一条少融资多拿地的路径。去年3月，恒大引入第一批战略投资者美林证券、德意志银行和淡马锡，融资4亿美元，恒大合计让出约8%股权。几乎同时，瑞信牵头为恒大发行了4.3亿美元的公司债。此后不久，上述重庆、上海、广州三个项目相续签约。
而根据资料显示，恒大为三个项目支付的保证金为数不多，其中上海项目3亿元，广州项目1.3亿元、重庆项目2亿元。余下70多亿元的待付土地出让金和购股款缺口需要填满，而恒大此时已经把宝压在了即将拉开的香港IPO上。
“2006年6月开始正式谈上市，到12月6日，第一批战略投资者初步确定。”许家印向记者介绍，“实在不巧的是，我们在美国推介时恰好碰到了几十年不遇的美国次贷危机。贝尔斯登轰然倒掉令美国各大基金惊惶失措，包括摩根士丹利。”回忆起那一刻，许家印仍历历在目。
